O artigo de hoje abordará tema de extrema relevância e que tem causado as discussões mais vigorosas daqueles que vivem em condomínio.

Antes, contudo, será que este debate era, de fato, necessário? Será que as pessoas não perceberam a intensidade e gravidade da pandemia? Certamente, ciente disto e da proteção à própria família e ao próximo deveriam as pessoas, de forma espontânea, promover o isolamento e não usar as áreas comuns. Deixá-las apenas para aqueles que necessariamente precisam usar. Não estamos em férias coletivas!

Com isto fechar ou não as áreas comuns seria um debate de segundo plano.

Dúvida não remanesce que o art. 11 da Lei 14.010/2020 viria para legitimar o que já está sendo feito. Afinal, público e notório que em diversos condomínios as áreas comuns foram fechadas.

E aqui lembro da célebre frase do professor francês Georges Ripert nos anos 40 que dizia: “Quando o direito ignora a realidade, a realidade se vinga ignorando o direito”.

Mas o que dizia o art. 11? Para melhor compreensão, tal artigo autorizava o síndico a, isoladamente, restringir o uso das áreas comuns, respeitado, por óbvio, o acesso às unidades condominiais. Além disso, poderia restringir ou proibir reuniões, festividades e uso de abrigo de veículos para terceiros.

Já o parágrafo único abria a ressalva de que a restrição não seria possível para o atendimento médico, obras de natureza estrutural ou realização de benfeitorias necessárias. O que é uma obviedade, pois a urgência e emergência sobrepõem-se.

Lógico que o ideal é que houvesse a devida convocação da assembléia geral extraordinária, para que decida quais medidas serão impostas naquele condomínio, dentro daquela realidade, almejando a prevenção e proteção dos condôminos.

Porém, na impossibilidade, sendo algo urgente, cabe ao síndico adotar as medidas necessárias, visando o bem comum.

Há, entrementes, um meio termo. É que em algumas convenções, há a previsão do conhecido Conselho Fiscal, que não é órgão obrigatório, a teor do art. 1.356, CC, com diversas competências, sobretudo acompanhar as contas mensais do condomínio. E, convenções que também trazem a figura do Conselho Consultivo, este incumbido de dar parecer e apoiar o síndico na tomada de decisões. A oitiva prévia deste órgão, seja o consultivo pela própria natureza, seja o fiscal, ad hoc, seria, mais uma forma, de legitimar medidas urgentes e extremas. Sairia de um ato isolado, para um ato colegiado decidido pelos representantes do condomínio, afinal são cargos eletivos.

Mas, diante do veto ao art. 11, Lei 14.010/2020, apelidada de RJET, qual a conseqüência?

Quer dizer que as áreas comuns já devem ser imediatamente abertas? Churrasco, futebol, uso de academia estão liberados?

A razão do veto presidencial foi que a concessão de poderes excepcionais para o síndico retiraria a autonomia e necessidade de deliberação por assembléia, limitando a vontade coletiva.

Vale pontuar nota técnica elaborada por professores das Universidades Federais de PE; RN; PI e MT, enviada ao Senado, quanto ao assunto, destacando que “Parece-nos que tais razões também não encontram apoio na boa dogmática jurídica, que considera que o exercício do direito de propriedade deve ser limitado pelo bem comum”.

Entendemos que nada deve mudar, afinal, ao Síndico cabe assegurar o sossego, a salubridade e a segurança dos condôminos, com espeque nos art. 10, III c.c. 22, § 1°, “a” e “b”, Lei n° 4.591/64, sendo que ainda compete praticar atos necessários a “defesa dos interesses comuns”, conforme art. 1.348, II, CC.

Sobretudo quando estudos apontam que o vírus pode ser transmitido por superfícies. Ainda não há segurança científica sobre o tema, razão pela qual a prevenção é o melhor caminho. O momento é de isolamento, busca-se o distanciamento, não sendo prudente o uso destes equipamentos.

Como se não bastasse, e este paralelo precisa ser feito, o art. 1.341, §1º, CC permite que em situação patrimonial o síndico faça as obras urgentes, para posterior decisão da assembléia. Ora, a crise sanitária é grave e urgente, de modo que o mesmo deve ocorrer quando se tratar de uma proteção de situação existencial, que toca a saúde, vida das pessoas que ali residem.

Logo, perfeitamente possível os atos de fechamento das áreas comuns, para, posteriormente, serem submetidas para deliberação assemblear.

Mantido tal veto poderemos observar uma maior judicialização do tema, e, por conseqüência, decisões em diversas direções.

Com a resposta, o Congresso Nacional, que apreciará o veto.