Com a atual situação econômica de todo o país, o setor imobiliário tem sofrido gravemente os impactos da crise, seja no ramo das vendas ou da locação. Este ano, a inadimplência teve uma importante elevação, consequência advinda do aumento do índice de desemprego e também do endividamento do consumidor.
Diante deste cenário, em muitos casos, os locadores e imobiliárias não veem outra alternativa que não seja a retirada do inquilino do imóvel, uma vez que, mesmo cercado de algumas garantias, estas deixam de ser suficientes para sanar os débitos existentes, face ao tempo que se passou sem honrar o pagamento das parcelas do aluguel.
Nesse diapasão, observando a necessidade de buscar medidas que aceleram o processo de retomada dos imóveis por parte dos locadores, o Novo Código de Processo Civil apresenta mudanças relevantes, especificamente em relação à ação de despejo prevista na lei de locações, ampliando as possibilidades previstas nesta lei extravagante.
Num primeiro momento, é interessante compreender que a lei 8.245/91 não traz um rito especial nas ações de despejo, mas sim delimita alguns critérios para este procedimento. No mais, esta demanda segue o rito comum ordinário previsto no Código de Processo Civil e, com as alterações deste código, novos institutos serão aplicados a este tipo de ação.
A mudança mais evidente nesta espécie de demanda se deu com a instituição das tutelas provisórias disciplinadas em título específico pelo Novo Código de Processo Civil. A sua aplicação amplia as possibilidades de retomada da posse do imóvel antes mesmo do fim da demanda. Além da tutela de urgência antecipada, o Novo CPC traz a chamada tutela de evidência, instrumento que permite ao juiz antecipar os efeitos da sentença desde que haja “prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável”[1].
Nas ações de despejo por falta de pagamento, esta espécie de tutela de urgência se enquadra perfeitamente para atender aos anseios do Locador. Se, desde o começo da ação, o Locador juntar prova documental suficiente para demonstrar a falta do pagamento e, o Locatário, não conseguindo trazer documentos que contraponham àquelas comprovações, o código determina ao Juiz que conceda a tutela da evidência e ordene o despejo do Locatário. Estes novos institutos vão trazer novas interpretações ao art. 59 da Lei de Locações, permitindo maior facilidade nas concessões das liminares nas ações de despejo.
Outro ponto positivo que o Novo Código de Processo Civil traz às ações de despejo, diz respeito ao cumprimento provisório de sentença. O recurso de apelação nas ações de despejo não possuem efeito suspensivo, no entanto, no CPC anterior, após a sentença, seria necessário aguardar os quinze dias para verificar se a parte contrária iria interpor a apelação e, somente após o protocolo e o recebimento deste recurso pelo juiz, seria possível iniciar a execução provisória.
Com as novas regras processuais, o Advogado do Locador já poderá dar seguimento a esta execução provisória logo após a publicação da sentença, sem esperar todo o procedimento entre a interposição do recurso de apelação e seu recebimento, imbróglio que poderia perdurar mais de seis meses para finalização. Com isso, as medidas satisfativas ganham mais rapidez.
Estas são algumas das várias mudanças positivas que o novo Código de Processo Civil traz no processo de retomada do imóvel nas ações de despejo. Essas novas regras processuais alteram a interpretação da lei de locações, gerando um efeito prático significativo numa das relações jurídicas mais comuns na sociedade brasileira – o Contrato de Aluguel, especialmente quanto à agilidade no restabelecimento do equilíbrio econômico financeiro da parte prejudicada.
[1] Art. 311, inciso IV do Novo Código de Processo Civil.